代理商 結合本地市場特點 抓住潛在商機

　　代理商和廠家關心房地產形勢的角度不同，代理商更關心本地市場的房地產變化。比如北京的家電代理商，主要關心的是北京房地產市場的情況和走勢，因為北京市場不好，對他影響很大，反過來對其它城市市場的形勢就不是特別關心。在當前形勢下，對于代理商來說，關注房地產還是要著重于觀察本地區(qū)房地產市場三條線的變化，即普通商品房，商業(yè)地產和酒店式公寓以及保障性住房。

　　第一條線是關注普通商品房。房地產限購主要針對的是住宅性商品房，所以商品房受房地產調控影響最大。對于商品房來說，如果本地區(qū)商品房的房價在漲，交易活躍，成交量比較大，那就是一個非常好的機會，應該借此機會抓緊營銷和推廣，因為房價也不會一直漲，隨著經濟形勢的變化，或者政策的變化，可能會出現動蕩和起伏，這就需要在商品房市場比較好的時候抓住機會。如果本地區(qū)商品房受到了嚴格的限制，交易量急劇萎縮甚至停滯，就應該把更多的著眼點放在其它類型的房源，或者現有商品房居住人群對于家電產品的改善型需求和升級換代需求上。

　　第二條線是關注商業(yè)地產和酒店式公寓。房地產限購政策主要針對的是普通商品房，四五十年產權的商業(yè)性地產和酒店式公寓不在此次的限購范圍之內。雖然受住宅市場影響，一直比較受投資型客戶青睞的非限購項目，如寫字樓、商業(yè)、酒店式公寓等，在這波市場調整中也出現短暫的成交量下滑的趨勢。但從2008和2011年以來的兩輪調控情況來看，一線城市核心地段的非限購高端公寓一直具有非常強的抗風險能力，價格從未下降。所以，從未來幾年的長期發(fā)展態(tài)勢來看，一線城市核心地段的酒店式公寓也許還將維持上行態(tài)勢，這些商業(yè)地產的精裝修配套也應該作為代理商關注的一個點。

　　第三條線是關注保障性住房。現在看來這條線的關注度要更高一些，適合于商品房房地產市場下降的一些地區(qū)，主要是東南沿海和大中城市。這些地區(qū)一方面是商品房交易量下降，銷售價格下滑，另外一方面是有一些財力去建設保障性住房，當地政府有沒有財力去搞保證性住房建設，中央是有指標可考核的。一般來說，保障性住房可以細分為三種類型，一種是限價房，一種是經濟適用房，又分成好多品類，包括合作建房，公司內部建房，原來建的比較多，但是從當前的情況和今后的發(fā)展形勢來看，更多的是第三種類型的住房，即作為主體的公租房和少量的廉租房。代理商更多是要去關注公租房，前面所說的限價房和經濟適用房，一般來說是不會有裝修的，也不會配備家電，頂多是簡單地配套一些煙灶。而反過來說，公租房和廉租房肯定是要配套家電的，這對于代理商來說是個機會。

　　所以代理商研究本地經濟形勢，區(qū)域市場的變化和發(fā)展，主要是關注房地產市場變化。而代理商關注房地產的參考指標主要取決于當地商品房房價變化的情況，如果商品房房價下降，銷售萎縮，就應該更多地關注保障房，如果商品房還處于成長中，處于發(fā)展階段，就應該更多地關注商品房。保障房關注的重點應該是放在公租房和廉租房上。另外，還要與廠家一起，做好工程市場的營銷，如果能夠把工程市場做好，招投標參與的好，機會就把握住了，而且如果能夠得到廠家的配合，在這方面也會取得較大的增長。

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